L’évolution de la politique coutumière des droits fonciers en Afrique

Le concept de sécurité foncière

Généralement, les systèmes de gestion foncière définissent le pouvoir et les relations entre les sexes, le statut social et le prestige attachés à la terre, la prise de décisions concernant l’accès à la terre, les changements dans l’utilisation des terres, les conflits et la résolution des conflits. Tous les types de régimes fonciers – qu’ils soient coutumiers, en pleine propriété ou appartenant à l’État – peuvent être tout à fait sûrs et également peu sûrs selon les attributs contenus dans quatre ensembles de droits et surtout comment ils sont administrés. La sécurité foncière peut généralement être définie comme la certitude d’une utilisation continue et de la jouissance des droits fonciers et est associée au «panier» de quatre ensembles de droits définissant tous les types de propriété propriété: 1) Droits d’utilisation: droits de culture, arbres, garder et faire paître les animaux, apporter des améliorations permanentes, récolter les arbres et les fruits, enterrer les morts, etc.; 2) Droits de cession: droits de vendre, de donner, d’hypothéquer, de louer, de louer ou de léguer des terres; 3) Droits d’exclusion: droits d’exclure (et / ou d’inclure) d’autres personnes de jouir des mêmes droits d’utilisation; et 4) Droits d’exécution: se référer aux dispositions légales, institutionnelles et administratives pour garantir les droits d’utilisation, de transfert et d’exclusion. Tous les régimes fonciers dans le monde définissent ces quatre groupes de droits qui déterminent la sécurité foncière. Ainsi, peu importe le type de mandat, si les divers droits de chaque groupe sont clairs et exécutoires en droit et en administration, le mandat sera alors assuré.

Le concept d’administration des terres

En fonction des personnes qui bénéficient des droits définis, tous les systèmes de propriétépropriété peuvent être regroupés en 4 types : a) accès ouvert; b) groupe / communauté; c) franche / privée; et d) état ou public. Lorsque le droit statutaire définit les droits fonciers et les types de catégories de terres, le gouvernement / le gouvernement local les administre. Lorsque le droit coutumier les définit, ceux-ci sont administrés par des structures de direction traditionnelles. Sur cette base, Migot-Adholla et coll (1991) soutiennent que les systèmes fonciers africains indigènes ne sont pas nécessairement en conflit avec les systèmes occidentaux de droits de propriété – chacun définit le même ensemble de droits et développe des systèmes administratifs éprouvés. Le maintien des droits d’usage exclusif dans les systèmes fonciers traditionnels peut être aussi sûr que les droits de propriété privée dans les pays occidentaux industrialisés. Il n’y a pas de système de propriétépropriété qui soit bon ou mauvais, bien ou mal. Le plus important est un système de propriétépropriétéqui soit sûr, approprié et capable de répondre aux besoins d’une communauté ou d’une société. C’est la raison pour laquelle les systèmes d’administration des terres pour les droits d’exécution du régime foncier sont finalement les plus cruciaux, indépendamment du type de propriétépropriété.

Les efforts en cours pour réformer le régime foncier coutumier en Afrique

Les gouvernements africains mettent de plus en plus l’accent sur le remplacement des systèmes fonciers « coutumiers » par des systèmes fonciers « modernes » et reconnaissent de plus en plus que les politiques foncières et les lois doivent s’appuyer sur la pratique locale. En outre, les régimes fonciers coutumiers évoluent de plus en plus en réponse à la croissance démographique, à l’urbanisation, à la diversification des moyens de subsistance et au changement culturel. En Afrique, le droit statutaire de pratiquement tous les pays dérive de diverses lois coloniales européennes (loi imposée ou loi donnée). Le débat fait souvent perdre de vue que le « régime coutumier » est partie ou sous-ensemble d’un système de droit coutumier spécifique, lequel fait partie de la civilisation traditionnelle et du système de croyance / valeur ou « vision du monde » (Wells, 2015 ). Par conséquent, le débat qui vise à habiliter les communautés rurales, les femmes et les jeunes ayant de plus grands droits fonciers et une propriétépropriété « légale » est tout à fait noble et nécessaire. Le défi consiste à imposer une loi donnée sur le droit coutumier comme base de la réforme, plutôt que des réformes fondées sur sa propre évolution. Cela explique aussi pourquoi certains chercheurs poussent la question du « pluralisme juridique » au centre du débat (McAuslan, 2003). La résistance supplémentaire à l’abolition massive du droit coutumier et du droit coutumier découle également des craintes que les conséquences ne se limitent pas aux droits fonciers et à la transformation agricole et que cela érode tout ce qui reste en tant que patrimoine et identité culturels africains. La terre est aussi généralement considérée comme la mère d’autres ressources et reste donc un facteur important dans la construction de l’identité sociale, l’organisation de la vie religieuse et la production et la reproduction de la culture.

L’économie des réformes au régime foncier coutumier

Le gros problème moteur de débat sur le continent est : si et comment le potentiel économique peut être libéré par les réformes dans le régime foncier coutumier. La littérature sur ces réformes en Afrique n’a généralement pas été concluante sur le fait d’attriuer la reprise économique majeure du régime foncier coutumier principalement à une réforme de propriétépropriété foncière. Il est également assez irréaliste d’attendre qu’abolir ou réformer le régime foncier coutumier [1] puisse résoudre des problèmes hérités de l’exclusion économique, insuffisance des infrastructures et leur éloignement des principaux marchés et l’insuffisance générale des investissements du secteur public vers ces communautés pauvres. De plus, la mesure dans laquelle la réforme juridique envisagée débloquera la valeur financière et économique de la terre est également une question qui n’a pas beaucoup de succès dans l’expérience internationale en matière de régime foncier coutumier. Il semblerait que la plupart des tentatives de réforme visent à l’homogénéisation des lois foncières nationales afin d’aligner toutes les terres sur la législation hypothécaire. Les droits fonciers coutumiers – même s’ils sont bien protégés et garantis – ne semblent pas répondre aux exigences des banques commerciales (McAuslan, 2003). « L’utilisation de la terre comme sécurité et moteur de la création de richesse en Afrique continuera d’être problématique jusqu’à ce que des systèmes et des lois hypothécaires plus créatifs soient appliqués …. Il ne s’agit donc pas d’une « propriétépropriété coutumière» mais d’une «bureaucratie conservatrice de l’État» et de pratiques et d’attitudes hypothécaires privées qui nécessitent une réforme fondamentale »(McAuslan, 2003, p. 9). Les politiques gouvernementales postérieures à l’indépendance ont eu tendance à favoriser une approche centralisée et descendante des réformes foncières, en supposant qu’elle soit la plus efficace pour assurer une exploitation productive. Cependant, l’incapacité et l’insuffisance de la capacité de l’État et l’application de la loi ont rendu inefficaces les efforts centralisés de gestion des biens communs et ont généralement abouti à des régimes de libre accès de facto (Hilhorst, 1999). Au fur et à mesure que le débat sur l’économie des systèmes coutumiers africains évolue, il convient d’interroger l’expérience asiatique, en particulier l’Inde, la Chine, la Corée du Sud et le Vietnam pour en savoir plus sur les interventions de soutien aux petits agriculteurs ayant une propension limitée à réformer la propriété foncière basé sur l’imposition des systèmes juridiques.

Bonne pratique avec l’enregistrement des terres coutumières

Il semblerait d’après la littérature que même si des réformes sont nécessaires (y compris la réglementation et l’enregistrement officiels dans certains cas) [2]: les gouvernements devraient éviter les systèmes désuets dérivés du colonialisme qui transforment les communautés en squatteurs sur leurs propres terres. Un rôle essentiel de l’État moderne consiste à incorporer le régime foncier coutumier dans le droit national afin qu’il soit adaptable, dynamique et légitime. Une solution légitime consiste à protéger et à renforcer le régime foncier coutumier et la gouvernance communautaire. Les gouvernements devraient reconnaître les énormes avantages de régimes fonciers coutumiers et les problèmes créés à donner la primauté au droit issu de l’étranger.

Clarissa Augustinus (2003) propose sans doute l’un des meilleurs guides sur la manière dont les gouvernements peuvent aborder la réglementation formelle et l’enregistrement des régimes fonciers coutumiers, et j’ai paraphrasé ce qui suit : Reconnaître les droits fonciers coutumiers AVANT l’enregistrement; L’enregistrement devrait protéger les droits non enregistrés existants plutôt que de les miner (Ouganda) ; Les pilotes sont utiles comme première étape de la mise en œuvre (Ouganda, Mozambique) ; Création d’une limite extérieure enregistrée / enregistrée dans l’arpenteur général; Les informations sur les droits fonciers des investisseurs, de l’Etat et des pauvres doivent être conservées sur le même registre (Mozambique, Ouganda, Namibie, Afrique du Sud) ; D’abord établir un système décentralisé d’administration des terres et d’arbitrage jusqu’au niveau communautaire avant de commencer l’enregistrement foncier; Délimiter et enregistrer les zones d’administration des terres et formaliser les structures de gouvernance foncière pour chaque zone. puis commencer l’enregistrement volontaire en fonction des besoins; Enfin, opter pour l’enregistrement systématique des parcelles restantes à mesure que la demande augmente et que le système d’administration / d’adjudication arrive à maturité ; Les structures démocratiques intégrées dans les nouvelles lois foncières, censées apporter une bonne gouvernance au niveau local, peuvent être trop coûteuses à mettre en œuvre (Ouganda, Afrique du Sud) ; Les systèmes d’enregistrement doivent s’adapter pour pouvoir enregistrer des propriétéspropriété de type coutumier, décentralisées, transparentes et une culture conviviale (Namibie); Les registres doivent aider les pauvres avec des conseils juridiques sur leurs droits fonciers et leurs options (Rehoboth en Namibie) ; De nouvelles lois peuvent être nécessaires pour prévoir l’enregistrement des droits de groupe (Ouganda, Mozambique, Afrique du Sud) ; et la protection des conjoints par le biais de lois sur la copropriété (Mozambique), les cessions conjointes par le droit de la famille (Afrique du Sud) et la sécurité foncière en exigeant le consentement pour le transfert des terres (Ouganda, Kenya, Afrique du Sud).

Conclusion

Il est nécessaire de donner la priorité au renforcement de la gouvernance foncière et, par conséquent, de la sécurité foncière à tous les niveaux, en particulier aux premiers stades de la transformation structurelle de l’économie, là où se trouvent la plupart des pays d’Afrique australe. Les réformes foncières sont donc nécessaires dans tous les systèmes fonciers. Les gouvernements devraient reconsidérer la croyance et la tentation de substituer prématurément la propriété coutumière à la loi imposée ou à la propriété statutaire. Ce qui est essentiel, c’est la « sécurité foncière » par opposition au « type de propriété ». Une « politique foncière multiforme » est appropriée compte tenu de l’héritage historique de la loi imposée et du régime coutumier. Les pays devraient harmoniser les lois foncières coutumières et statutaires ainsi que leurs systèmes et modalités administratifs. Le cas échéant, les titres de propriété coutumiers devraient être légiférés sous les préceptes du droit coutumier et des systèmes d’administration qui sont harmonisés et intégrés dans le mécanisme de l’État, ainsi que dans le système et le registre public d’information foncière. Cela ouvre la voie à une approche sensible à la culture qui a évolué parallèlement à la transformation structurelle en tant que marché foncier unifié. Ce chemin est préférable aux pressions actuelles de forcer une politique de « clôture » par le biais de concessions et d’accords fonciers étrangers et locaux. Les marchés fonciers qui existent déjà dans les zones communales pourraient également éclairer les réformes, mais les gouvernements et les donateurs ne reconnaissent pas le potentiel de modernisation de ces marchés dans le cadre des systèmes coutumiers. Les politiques doivent décourager les approches et les stratégies de type « mentalité d’abolition » et / ou de type colonial qui cherchent simplement des moyens grossiers de forcer prématurément l’émergence des marchés fonciers. Les marchés fonciers sont le résultat de la progression de la transformation structurelle, et non l’inverse. De plus, les transitions et les réformes culturelles nécessaires vont au-delà de la terre. Malgré leurs inconvénients, les lois coutumières et les propriétés ont aussi des points forts. Une attaque massive contre les cultures africaines est inappropriée et ne fait que prolonger le traumatisme colonial résiduel que les Africains essaient encore de se guérir tout en préservant leur identité africaine et leurs héritages culturels. Aucune culture dans le monde n’est parfaite, mais tous veulent garder leur identité et leurs héritages à mesure qu’ils évoluent. Promouvoir la modernisation – pas l’occidentalisation ou l’orientalisation des lois et des héritages coutumiers. Les pays doivent mettre en place un système d’administration des terres capable, efficace et décentralisé comme condition préalable à une titularisation et à l’enregistrement efficaces et comme base pour lier les marchés fonciers aux services financiers et comme moyen optimal de promouvoir la sécurité foncière, la transparence et la minimisation des conflits et des conflits, une meilleure planification de l’espace et, généralement, la sécurisation de tous les types de propriétés et leur intégration dans un marché foncier national lié. Un tel système d’administration foncière décentralisé pourra remplir les fonctions d’adjudication, de système de gestion des conflits, de mutations, telles que le changement d’utilisation et le changement de propriétaire. Dans certains cas, ces efforts peuvent nécessiter un diagnostic complet des systèmes d’administration des terres.

Bibliographie

Initiative de la politique foncière de l’Union africaine (UA) (2013) Investissements territoriaux à grande échelle en Afrique Rapport de synthèse. Addis-Abeba. UA / BAD / CEA.

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Bruce, J.W. et S. E. Migot-­‐Adholla (eds), 1994. À la recherche de la sécurité foncière en Afrique, Banque mondiale, Washington DC.

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Hilhorst T. et N. Aarnink. 1999. Cogérer les communes : ouvrir la voie au Mali et en Zambie (Amsterdam : Royal Tropical Institute, 1999).

IIED. 2002. Rendre les droits fonciers plus sûrs : Atelier international pour les chercheurs et les décideurs (Londres : Institut international pour l’environnement et le développement, 2002).

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McAuslan Patrick. 2005. Le pluralisme juridique comme option politique : est-ce souhaitable? Est-ce faisable ? Les politiques collectives actives pour les droits de propriété (CAPRi). D’actes du 31 octobre au 3 novembre 2005 Atelier « Droits fonciers pour le développement de l’Afrique : de la connaissance à l’action ».  Organisé par le Centre de développement des zones arides du PNUD et la Coalition internationale pour l’accès à la terre

Meizen-Dick R., M. Di Gregorio et S. Dohrn. 2008. La décentralisation, les politiques foncières favorables aux pauvres et la gouvernance démocratique (Washington : Programme à l’échelle du GCRAI sur l’action collective et les droits de propriété (CAPRi), Document de travail n ° 80, 2008).

Migot-Adholla, S., P. Hazell, B. Blorel et F. Place, 1991. « Les systèmes fonciers autochtones en Afrique subsaharienne: une contrainte sur la productivité ». La Revue économique de la Banque mondiale, 5: 1, pp. 155-175.

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Woodhouse, P. (2003). Les clôtures africaines : un mode de développement par défaut, World Development, vol 31, n ° 10.

[1] On peut également faire valoir que l’absence d’enregistrement officiel ne signifie pas automatiquement une propriété incertaine.

[2] Paraphrase de la Déclaration aux gouvernements du Réseau africain des droits de la communauté Conférence de Douala sur les droits communautaires Cameroun, 13-16 septembre 2011

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